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第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（5）
本想是引导她先踏踏实实从小项目入手，练练手后，再去做大项目，不料把我呛了回来。年轻人就知道心有多大，天就有多大。不在各种小项目里跌打滚爬摸出个“套路”，谁能知道大项目里面陷阱有多“大”？
有些人，小事不去做，大事不会做，以为一口就能吞下头大象，一日就能成大名。京城挂有国际级、国家级的各种协会多如牛毛。什么名家、名商、牌头越大越好唬人。你一不小心一夜就能成为“世界级名人”。 在大京城，有些“大”组织就是帮你出“大名”的。因为，只要你交够钱，你立马就会变成“大名人”。昨日是大乞丐，今日摇身一变就是世界级的大名人的可能性也是极大的。
二 商业地产新思维
导读：商业地产新思维：高起点、低姿态、融集民间资金。商人兴则商业兴，商业兴则城市兴。中学为体、西学为用。
假如你爱我，我劝你做商业地产，因为商业地产回报率实在太高了。假如你恨我，我也劝你做商业地产，因为商业地产风险也实在太高了。
住宅地产竞争白热化，使很多开发商瞄向了商业地产，觉得商业地产又是一块大蛋糕。这必然引起商业地产的大战，其中鱼目混珠、哄抬、炒作的事自然是避免不了，但不能因为这样就采取“一刀切”的政策，千万不要重演“上海感冒，全国吃药”的大戏。
商业地产的发展如何收、如何放，收到什么程度，又放到什么程度，这个尺度是政府执政能力的体现。政府应该出台更规范的政策，并以引导为主。政府应该像领航员一样，避开暗礁，引导商业地产的发展。
现在商业地产的门槛已经很高，如果国家继续对商业地产进行调控，那么注定小公司都会破产，大公司也是难以为计。若是采取再提高贷款门槛，以及在税收上进行调整，那么会使商业地产的空置率更高。
商业地产的定位应促进该区域的经济发展，同时该区域的经济发展反过来又会促进这个城市的定位，这是相辅相成的。重庆有一个地方叫磁器口。这个地名同北京的一个地名一样。重庆的磁器口是一百多年前商家之地，码头非常繁华，古色古香一条街，相当于北京过去的前门大栅栏感觉。昔日的商家、帮会都在这里活动，市面都是由帮会维持，有一套商业规矩，而且生意非常红火。据说五、六年前，重庆政府准备拆掉这条街，但遭到很多专家和老百姓的反对。最后，重庆市政府经过研究把它保存下来。这条商业街确实一片繁荣，家家户户生意做的很兴旺。它告诉我们；商业定位和城市定位，千万不能千市一面、千城一面，要有其特色，必须走自己的特色之路才能吸引广大的商户来这里投资。
目前，中国太需要这样带有特色、充满活力的城市或市场。这也说明，进行市场和城市定位时，不能简单用政府行为限制它，或简单改掉一些有生命力、有文化积淀的东西，只有这样，我们的城市定位才会更加的准确，区域经济才会得到更大的发展。
正所谓“治大国若烹小鲜”，商业地产也一样。各地的民情、民风不同，不能单用一个行政命令去“一刀切”。商业地产的发展不能急，不能恼，要“和平演变”。
商界有个洗牌的过程，因为大小企业在国际化面前，都会接受一个严峻的考验。考得过关，考不过关，出局于否，就看企业的综合能力了。分数面前人人平等，市场面前也是人人平等。txt电子书分享平台
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（6）
前期业态定位不反复、不折腾是商业地产招商的重要原则。宁可前期多费时间与商户沟通，多做调查研究，也要开业时“一炮打响”。“三起三落”的商场再重振旗鼓那是难上加难了。
不管出局与否、洗牌与否，商业地产都面临着招商难、难招商的现象。招商成功60％、70％达到开业的要求之后，那就基本成功。招商不成功，所有的经营理念就会变得苍白无力，所有的方案都是废纸一堆。招不来商，大谈国际最一流的理念都没用，真本事就是在招商上。招商难、难招商，已成为商业地产发展的瓶颈。把目标瞄准在世界500强，国际一流品牌的同时，要两条腿走路：一是对接国际品牌，二是对接浙江商人。因为浙江大商家和小商家都在抱团，把一大帮的浙江企业家、浙江商人串起来集约经商，达到规模效益。
就现状而言，商业地产有四点新思维：
第一，做商业地产必须是高起点。高起点就是要将本土化与国际化接轨，具有国际化的眼光的同时要更符合中国的发展国情，但高起点并不就是国际化。我们国内现在的消费能力实在太强了，内需也太强了。有些人就知道要瞄准世界500强，开口闭口就是要世界500强的企业或商家，而忽视了国内市场的需求。比如有一个项目，我在07年春节前后，分别考察了两次，老板开口闭口就讲，要将辐射能力达到1000平方公里，要把世界500强的品牌引进进来。平心而论，在中国的二、三线城市都要同世界500强接轨，都要求该地的市场达到几千平方公里的辐射能力，这不符合中国目前的实际。
第二，做商业地产要低姿态。瞄准世界500强的同时，要从一平方公里做起。没有一平方公里，那有一百、一千平方公里！做商业地产一定要符合区域经济发展。现在许多人往往用北京、上海等一线大城市的商业概念套用本地的商业，往往用北京西单、王府井的商业概念来套本地的商业。招商目标定位过高，忽视了本地的消费能力和本地的商户，大大高估了所在城市的消费功能和商业辐射能力。有些三、四线城市都在开发大规模的商业地产，造成了定位难、招商难，一下子就难到底了。高起点，一定要有低姿态，要结合本土和区域经济特色来做，就可能会做得更好。
第三，做商业地产要融集民间资金。按照浙江商人资金运作的手段都是八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮。从没听说手头有100个亿都在运作同一个项目的。不妨借鉴浙江商人是如何运作资金、如何做商业地产的方法。浙江本土的三线城市，如；义乌、永康、台州经过十几年的运作已发展成为有国际化影响的、有特*域经济的城市。在这些地方，大多数民营企业的资金都不是从国家贷款的，而是民间集资而来的。民众资金运作的观念也都在创新，不会有等、靠、要的观念。
第四，管理运营模式要有所突破。有一些商业地产的项目花高价请一流的国际运营公司来运营管理，这也不太切合实际。因为国际一流的运营公司缺少的就是本土化的经验和体会。离开本土化的土壤来嫁接西洋化的种子，肯定结不出原汁原味、符合本地口味的果实。实事求是、因地制宜，结合本地区域特色来做商业地产，更符合中国绝大部分二、三线城市的实际情况。这样，才能把商业地产做得更加吻合我们中国的大众化。
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（7）
商人兴则商业兴，商业兴则城市兴。
在城市运营中，一定要做好商业。商业繁荣了，城市的发展也会相应地繁荣起来，反之，城市化进程则易受阻。这一点在北京崇文区的红桥市场就体现得非常充分。当年这个地方全是大棚和地摊户，后来随着大批浙商的涌进，该地的商业迅速发展起来，同时也改善了该地区的基础设施建设，大批的住宅小区也被建立起来。在城市运营时，我们需要注意的是避免千城一面，避免大拆大建，要充分挖掘一个城市的文化底蕴，不能为了修建高楼大厦而拆掉很多具有民族特色、具有深厚文化底蕴的建筑。否则，我国的城市化会失去自己的特色，这样的城市化也是得不偿失的。任何一个城市在推进城市化的过程中，应该充分论证城市建设方案，深度挖掘具有历史底蕴的东西，并把它做大做强，突出自己的个性和特色。
无独有偶，天意批发市场也属于相同的状况。该地区以前也是一个棚户区，随着大批浙江商人来此地经商，很快它便成为了北京颇为有名的商品批发市场。天意商场的形成、发展、壮大，同时也带动了它所在区域经济社会的发展。所以，在城市化进程中，大力发展商业是非常有必要的。
进行商业定位时，一定要了解区域经济定位，然后再决定该做什么，不该做什么。盲目进入一个市场，肯定要吃亏的。以前某二级城市的领导多次打电话邀请我带领浙商前去投资。盛情之下，我应承了此事。到达该市后，我得知该市的城市定位是要建设成为像浙江永康那样的小五金批发城。我当即提出这个方案没有可行性。因为从南方运到东北需要高额的成本，更为致命的是，这座城市规模较小，辐射能力很弱，周边的企业也非常有限，并没有理想的销售渠道和商品的幅射功能。这就说明了该城市在城市定位方面存在问题。
城市化的发展，有赖于商业地产的繁荣，商业地产的繁荣有赖于市场的繁荣，而市场的繁荣，又取决于市场定位是否准确。
2009年2月24日，新浪乐居商业地产频道“商业地产大师沙龙”活动就商业地产前沿的热门话题邀请业内资深大腕对话，共商商业地产未来发展大计。我应邀出席这次活动。
商业地产发展至今，模式愈加成熟，开发日趋理性，但同时，行业发展必须面对的资金压力，也逐渐浮于水面。期待已久的瑞驰犹抱琵琶半遮面，而国内的金融政策难解燃眉之急。这种情况下，包括数家巨头投行、养老基金及金融机构等境外资金，瞄准了中国商业地产市场。
在谈到外资之于中国商业地产是雪中暖炭还是止渴鸩酒时，我的两个主要观点引起了与会者的高度共鸣：一，对于瑞驰、海外基金、海外巨头投行，我不拒你，我不怕你，我更不惧你。我们要有包容和开放的心态学习海外这种先进的操作模式和方法。根据国情，我们千万不能敞开胸扉迎接这些海外基金大举进入中国的商业地产，必须要递进、有层次的向他们开放中国商业地产。因为我们还缺乏操作和控制这些海外基金的能力和经验，在同一个擂台上和这些对手过招，我们还不是重量级。这些虎视眈眈的海外基金会乘人之危来抄咱们中国人的“底”，否则，我们高兴一阵子、后悔一辈子。二，我们必须依靠国内丰厚的民间资金、强大的民间智慧和力量来消化目前商业地产的空置率。这样有些商业地产项目要重新定位和规划，以更加符合本土化和大众化。因为，国内的刚性需求和消费量是很强的。纵观我国商业地产发展史，真正用国外基金运作成功的案例不多，反而用我国民间资本运作成功的案例很多。 。 想看书来
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（8）
中学为体、西学为用应该是我们做商业地产的原则。
三 招商引资新思维
导读：以商招商、以商养商、在商言商。
2008年11月6日，浙江台州市大剧院内聚集着来自世界十六个国家和地区、国内四十多个城市的962名台州籍乡贤、工商界人士、各界精英及对台州发展有特殊贡献的人士，出席由台州市委、市政府主办的第二届台州商人大会。
我作为温岭市代表也在受邀之列。我们受到最高礼遇的接待，手捧鲜花，胸佩代表证，脚踏红地毯，和着优美的欢迎曲，步入会场。市委、市政府领导夹道欢迎我们，一一向我们握手致意，问寒问暖。
浓浓的乡情、乡音回荡在整个会场。开幕式时，少先队员用童稚的声音、用纯正的台州方言朗诵着《回乡偶书》：少小离家老大回，乡音未改鬓毛衰。儿童相见不相识，笑问客从何处来？听着听着，我热泪涟涟、无不动容。
遥想十四、五年前，我背着空空的行囊，眼里噙着酸楚的泪水，踏着沉重的脚步浪迹天涯，艰苦创业，励精图治。如今，我和着故乡泥土的芳香、踏上了归乡之路，酸甜苦辣、五味杂陈齐涌心头。
台州温岭市也举办了“2008中国（温岭）石文化旅游节暨温岭知名人士故乡行”。温岭籍浪迹天涯的众乡贤如今也踏上了归乡之路。树高千丈总有根，奔腾长江总有源。以“凝聚共创”为主旋律，以参观家乡发展面貌、以主题论坛热议家乡发展前景、文艺表演、乡情晚宴、返乡恳亲、表彰“风云台州商人”等互动形式来带动众多项目的开发和签约，共�