购房指南针- 第1部分

《购房指南针》序一
改革开放的春风，吹绿了华夏大地，56个民族，尽情享受着党的惠民政策，一步步地改善着物质文化生活。特别是与人们日常生活息息相关的“衣、食、住、行”，发生了根本的变化，衣着更为亮丽多彩，饮食更讲营养丰富，出行更加方便快捷，居住更其宽敞舒适。
　　在社会经济高速发展的背景下，人民群众的生活、工作节奏加快了，家庭收入丰厚了，与此相伴随的必然是企业经营规模和赢利的高速度增长。在此情形下，一些开发企业快速膨胀，企业员工一味追求利润提成，个别企业商业道德缺失，商业宣传夸大其词，销售信息过度美化，经营手段以及促销模式不规范，造成了消费者的不满，为此而发生的争议随着商品房市场的扩大而上升。
　　作为不动产的住房，由于其自身具有的特点，导致购买周期长、金额大、涉及环节多，区域规划存在变数，潜在质量不易发现等种种因素。另外，前期物业服务与开发企业存在着直接因果关系，由于物业服务不及时、不到位引发的问题，也给开发企业带来了入住后的纠纷。据中国消费者协会统计，近十年（1999～2008）关于商品房（含建材）的投诉总量达到了341401件，其中因质量问题引发的投诉比例最大，达到了210808件，由于虚假广告和销售人员误导致使消费者做出决策而引发的投诉6030件，而房屋面积“涨水”、“缩水”，开发商为了增加经营收入随意变更原规划，为了方便资金周转故意延期缴纳土地出让金，致使消费者长期拿不到产权证等问题也很突出。
　　为了让年轻的中国商品房市场尽快步入良性发展的轨道，推动行业的诚信建设，给广大消费者提供一片蓝天，国家运用政策杠杆和强制标准，逐步加大规范力度。一些开发企业受到商业道德和社会责任心的趋使，自觉采取了“不利因素公开告知”、“提前验房、踏实收房”等保障消费者权益得以实现的措施，并且积极主动地配合消费者协会，编写购房置业手册，举办“明明白白买房讲座”，参与指导消费者理性购房等公益性活动。消费者购房观念和能力的日渐成熟，更为有效避免掉进售房陷阱，减少损失，构建和谐市场奠定了坚实基础。
　　2008年，美国次贷危机引发了全球经济大滑坡，中国党和政府审时度势，及时采取应对措施，以保障经济平稳较快发展。在各项措施中，其重点是增强国人消费信心，鼓励消费，扩大内需，促进消费、投资、出口三驾“马车”齐头并进。而中国的房地产市场在当前的形势下，更需要加强诚信建设，保障党和政府的惠民政策得以实现，消费者的各项法定权利不受侵害，市场规则更为透明、合理、公平。同时，将买房涉及的知识、常识、技巧以广大消费者喜闻乐见的形式广泛传授，提高购房人的选择和鉴别能力，无疑是规避风险的一条必由之路。
　　基于上述原因，中国消费者协会、中国房地产业协会、新浪乐居网出于公益性的目的，将各自编写的购房知识手册进行整合，并邀请部分专业人士、权威机构协助，联合编撰了这本旨在成为消费者购房“参谋”的小册子。希望我们的努力能够得到广大消费者的认可，引导购房人走出“盲区”，进入理性消费的天地，进入明白消费、无忧消费、快乐消费的“绿洲”！
　　祝愿广大消费者在“金牛”之年，尽情享受改革开放30年来所取得的丰硕成果！
　　中国消费者协会
　　2009年3月。　最好的txt下载网

《购房指南针》序二
住房问题关系到国计民生。中国的房地产市场从住房体制改革到现在已经走过了近30年的历程，它对居民居住条件的改善、城镇面貌的改善和相关产业的发展发挥了重要作用，这与广大房地产企业及业内人士，特别是一批诚信度高的企业的努力是分不开的。
　　但是，我们也要看到房地产市场在发展过程中，也确实存在这样那样的问题。作为房地产行业的指导性组织，我们期望所有的中国房地产开发商及上下游企业都能坚持诚信、品牌、社会责任的理念，为广大消费者提供质量可靠、价格合理、性能良好的房屋，以维护消费者的合法权益，并促进企业的健康成长和行业的健康发展。
　　为了帮助消费者更加理性地选房，中国房地产业协会联合中国消费者协会、新浪乐居两大权威机构适时推出这本购房工具书，就是希望从最终用户的视角检验市场中的楼盘项目，并通过实际操作过程的逐步讲解，最终帮助消费者购买到适合自己的房子，连通供需的通道。
　　书中不仅详细记述了选房、买房、收房等关系房产消费的全过程，更多的是汲取新浪乐居多年的网友积累，提炼共性，把购房者常见的疑惑，结合中国消费者协会的专业指导予以专业回答。我们也希望通过这本书，给开发商及上下游单位一个好的借鉴，用本书中的一些标准对照自己所提供的楼盘和服务，努力为消费者提供更为满意的产品。
　　住房是承载人们快乐生活的基本载体，选择一个适合自己的房子，与家人共同营造温馨的生活，这将是每个购房者的生活目标。我们希望房地产行业的从业者们与我们一起努力！
　　中国房地产业协会
　　2009年3月
　　

《购房指南针》序三
简单的幸福
　　“古道西风瘦马，小桥流水人家。”一个“家”字，便给人无数期待与遐想。很多人不断在心中描绘自己理想的“家”，更多的人在为拥有一个自己的“小家”而努力拼搏。然而，当经过辛苦积累真正面临置业的时候，很多人发现，要达到幸福的彼岸，这条路原来并不平坦。
　　虽说是买，但到底买多大的房子才好，很多人心中并不清楚。一房够用，二房宽敞，三房更好。如果有明确的预算还好，基本就在房子大小和地段上做个选择；没有预算或者预算幅度很大的情况下，买房子就成了一个左想也不对，右想也不对的难题了。如果再掺杂一些其他的购房目的，比如教育啊，养老啊，就基本成为一道无解题了。
　　即便是定好了预算和房子大小，何时出手就成了很多人犯愁的问题。房价涨得高的时候，总想等它回落后再买；等真的回落了，又怕房子还会跌。楼盘看了不少，但似乎每个楼盘都有其明显的优点和缺点，销售员的话不敢太信，但不信销售员的话，又能更信谁呢？现房还好说，毕竟什么都摆在了眼前；如果是期房，那可买的是图纸，谁会知道几年后会发生什么。
　　好不容易做好了决定，买房的一系列手续就让人快崩溃了。下定单、签合同、担保、抵押贷款，每个环节都是一大摞合同条款、一大堆签字画押，伴随着的是一大圈担心的事。一是怕被骗，签了不平等条约；二是怕遗漏，把最重要的问题落下了；三是怕不清楚，给以后平添很多麻烦。
　　合同签好了，房子也盖好了，准备收房时，问题又来了。交的房子面积对不对，有没有质量问题，如果不是专业人员，这些问题还真难对付。一般的人，也只能将就着对付，凭借自己非专业的眼光做一个非专业的判断。幸福的道路好漫长啊！
　　其实，幸福的道路可长可短，关键在于你有没有掌握途径和方法。所谓途径，就是你需要找到一个可靠的帮手，在你购房的全部流程环节中为你指点迷津；而方法，就是你如何用这个帮手来指导你，可能你需要做些功课做到活学活用，可能你需要采用不同以往的手段来接受帮助和指导。
　　本书就试图成为广大购房者的帮手。从买房准备，到看房选房，到买房收房，再到入住物业，本书详细介绍了在置业的各个环节购房者需要注意的问题、应该了解的信息，以及随时备查的实用资讯。当购房环节出现问题时，本书还特别为你介绍了维权的流程、方法和对应机构。对于二手房，由于其相较新房有些不同的特点，本书也专门做了各个流程的介绍和要点的提示。
　　以往的购房置业，很多问题都出现在信息不对称上。开发商知道的，你不知道；老业主知道的，你不知道；业内市场知道的，你也不知道。然而，由于网络的出现，信息传播互动的方式出现了根本性的变化。本书特意拿出一个章节，帮助购房者如何通过网络尽量获得全面的信息资讯，实现足不出户选房、看房、买房。
　　作为房产行业领先的媒体平台，新浪乐居积累了近十年的购房相关知识和经验；中国消费者协会作为消费者权益的保护机构，在保护购房者利益方面，有着不可替代的指导性和权威性；而中国房地产业协会作为房产行业的权威协会，对房产行业有着深刻的理解。此次三方合作推出此书，目的就是让老百姓能够放心地买房，简单地买房，买到真正自己梦想中的房子。倘能为大家在购房过程中起到哪怕仅仅一点帮助，则幸甚欣甚！
　　居者有其屋，居者享乐居。幸福之路本来就应该是简单的！
　　新浪乐居总经理　　　罗军
　　2009年3月　　
　　　电子书　分享网站

问自己购房目的是什么（1）
决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一个容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。因而，买房要谨慎，打算出发看房前要做好充分的准备，不单单是准备钱，还要确定购房目的，做好购房预算，学点买房常识。
　　本章提要：
　　●　问自己购房目的是什么
　　●　明确购房预算
　　●　买房前要掌握哪些基础知识
　　●　乐居房博士Q&A
　　美国最优秀的房地产公司Pulte　Home认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是购房者的生命周期（生命阶段），二是购房者的支付能力。生命周期意味着需求的变化，人生的每个阶段都需要住房，但住房需求是随着人的不同生命阶段而变化的。支付能力主要决定于收入水平，人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。可见，在综合考虑生命阶段或经济状况的基础上，清楚地知道自己的购房目的，才能事半功倍！
　　买房之前，很多购房者会憧憬拥有这样一套房子：低总价，区位好，小区品质高，交通便利，周边配套完善，等等。但是，购房者在真正挑选楼盘的过程中，大多时候却发现很难在这些因素中找到平衡，因为没有哪一个楼盘能做到十全十美，从而陷入了如何取舍这些购房因素的困惑中。
　　究其原因，是购房者不知道在什么前提下找到平衡或做出取舍。乐居工作室认为这个前提条件就是“购房目的”！不同的购房目的对于房子的考虑因素的侧重会有不同。
　　购房目的无非是自住或投资，其中自住又包括过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住。自住者期望花最少的钱买到最合适的房子，而投资者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。乐居工作室将分别阐述过渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投资四类购房目的应优先考虑的购房因素。
　　以过渡性居住为目的
　　案例：将满28岁的年轻朋友小A，研究生毕业后一直租房居住。小A工作已经四年，目前已经有了十多万的存款，月收入6000元左右，现在打算买套房结束长期的租房生活，并计划与女友结婚。
　　小A的情况在当今的年轻人中间十分普遍：工作时间不长，经济实力有限，首次置业，若一次性完成置业可能面临“买房增加生活负担”的风险。有专家指出，26~30岁人群从资金实力上来说，还未达到购房最佳年龄段，对未来收入预期不稳定，将导致由低龄化而引起的潜在信贷危机。小A这类首次置业的年轻人群应本着“买得起，还要住得起”的购房原则，将购房的目的定位在过渡性买房，未来随着经济状况的改善，分阶段多次完成置业！
　　既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型，“小户型、低总价”就成为小A优先考虑的因素。这类低总价房子带来的是“低首付、低月供”，同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。
　　在“小户型、低总价”的选择中，购房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘，便于再次置业的时候出租或出售，减少置业压力。
　　调查显示：小户型受到了年龄在26~30岁、家庭月收入在5001~7000元的年轻人追捧，他们看中了小户型楼盘“总价低、装修方便、位