一位北京学者在考察了温州商会的运行后感慨：有了钱又有了组织的人真的是很厉害的。
现在，这句话同样又适用于温州炒房团。有钱自不必说了，温州炒房团有组织的主要证据是两个：一是成群结队，群体性炒卖；二是在他们四处“流窜”的背后，还有一张神秘的“炒房路线图”。当年，一些坚定的左派人士将温州人遍地开花的商品经济行为斥之为“有组织有预谋地向党和社会主义发起进攻”，不幸的是，温州炒房团顽固不化，“有组织有预谋”的恶性至今不改。
温州炒房团的“罪孽”如此深重，使我们不得不对作为其重要“罪证”之一的“炒房路线图”认真考证一番了。此图曾被大小媒体津津乐道地广泛引用，对其描述也基本一致：
温州炒楼者按照房产升值空间及市场环境等因素，把全国房产市场分成四个等级，依次梯度推进炒作。
一级市场是上海、杭州、北京等钻石级城市，房价在5500元∕平方米以上；二级市场是东部沿海经济发达地区的大连、烟台、南京、苏州、福州等城市，房价在4000—5500元∕平方米；三级市场是东西部结合地带的省会城市或西部经济发达城市，如武汉、长沙、合肥、南昌、成都、乌鲁木齐等，房价在2500—4000元∕平方米；四级市场是经济地位和地理位置均比较特殊的地级城市，如广西桂林、安徽黄山、海南三亚等，房价在1000—2500元∕平方米。
这样的路线图不禁让人浮想联翩，就像是解放战争中的三大战役，一野、二野、四野根据来自延安的战略部署，在辽沈、平津、淮海的广袤土地上纵横驰骋，分割包围，彼此呼应，百战百胜。温州炒房团的强大和凶悍由此暴露无遗，这不是“有组织有预谋”又是什么？
问题是，如此缜密完美的“炒房路线图”是怎么出笼的，究竟是谁的杰作？虽然有小范围抱团集聚秉性，但总体上仍属各自为政的温州炒房者是否真能将全国一盘棋运作自如？一次极偶然的聚会，一次新闻同行间随意的闲聊，使一连串的疑问烟消云散。
向我揭开谜底的刘建生（化名）是温州媒体圈颇具声望的资深人士，新闻人的职业敏感使他对家乡人的全国炒房现象兴趣盎然，他一直期望能与高层智者就这一话题作深入的探讨。终于有了机会。2003年8月，刘建生接到邀请，飞赴昆明参加中国住交会主流媒体宣传联盟昆明年会。春城最豪华的佳华·威思汀酒店流光溢彩，大腕云集：中国房地产业协会、建设部住宅产业化促进中心的高官来了，北京华远集团总裁、住宅产业商会轮值主席任志强，北京万通集团总裁、中城房网轮值主席冯仑等名声早已如雷贯耳的中国地产领袖们来了。国内房地产业的各种资讯扑面而来，刘建生的大脑皮层异常兴奋，他深知，这是一次不可多得的充电机会。
会议间隙的晚上，他叩开了一位地产领袖人物的房门。一杯浓茶入口，思想开始飞扬。大腕终究是大腕，谈论什么都能高屋建瓴、纵览全局：“温州购房团是温州经济和温州人富有活力的最新表现，必将成为中国房地产市场迅猛发展的一支重要力量。要说温州购房团的整体构架和未来走势，我认为将会呈现出梯度清晰的多级化市场，一级市场是……”刘建生自始至终都听得极认真，唯恐遗漏了一个字。辞别这位领袖人物后，他又将关于温州购房团全国多级化市场划分的新鲜理论一一求教于到会的其他几位地产大佬。“炒房路线图”终于日渐清晰完善起来。
这一“思想者的结晶”堪称刘建生参加本次年会的最大收获。带着这一收获，刘建生回到温州。依然是一波波前来温州试图发掘“猛料”的媒体记者，接待、介绍、交流，刘建生乐此不疲。以他为资讯中心圆点，经由媒体传播，“炒房路线图”一说就如同池塘中的涟漪快速地扩散，并最终衍变成“温州人民的又一伟大创举”。
分析至此，如果我们就此认定“炒房路线图”与温州炒房者毫无关联显然会过于武断。他们没有这么去规划宏图，不等于他们不会这么去做。
支撑“炒房路线图”的还有一个民间流传的所谓温州炒房团“37。5℃”理论。其大意是，37℃是一个人的正常体温，37。5℃则表明人开始出现低烧。而温州炒房团往往是在某个城市房价出现37。5℃低烧的最佳时机切入，并手持大量房源等待房价的不断高烧升温。到了39℃任何人都烧得快不行了，房价也将会到达危险的拐点，此时，温州炒房者必然及时脱手抽身，转而寻找另一个37。5℃方兴未艾的城市。如此循环往复，一级、二级、三级、四级房产市场梯度推进也就顺理成章。有人进而算了这样一笔账：以一位温州炒房者持有100万元炒房资本计，当上一级房产市场房价已涨到一定高点，100万元只能炒一套房子，而且房价进一步上涨空间不大；如果他及时转向房价较低的下一级市场，同样100万元就可以炒几套房子，房价上涨空间也更大，投入产出比显然不可同日而语。
事实上可以确定的是，炒一套房还是同时炒几套房并无差别，在一定的资本量情况下，促使炒房者转移市场的关键仍是房价涨跌的幅度。而导致房价涨跌的关键是一个城市房产市场的基本供求关系。所谓“供”，离不开土地的有效供给，而越是沿海发达城市———尤其是长江三角洲城市———土地供给就越捉襟见肘。有资料说，浙江的许多城市2003年时已用完了2010年的土地指标，省会杭州甚至已深陷无地可征的窘境。所谓“求”，即房产购买需求。它受两方面的拉动：一是现有城市人口的购买力大小，二是城市人口的流入膨胀快慢。
很显然，越是沿海发达城市，现有城市人口的购买力越大，城市人口的流入膨胀越快。最终的答案是，越是处于上一级房产市场的城市，房产供求关系只能是越紧张，由此必然带来房价的更快上涨，其幅度的大小与房价的起点高低并无直接关联。
温州炒房者眼中的黄金屋上海正是凸显这一规律的典型样本。
1998年，上海开始步入本轮房地产上升周期，在高起点上，房价一路走高。2004年3月13日，国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，2003年，全国商品房平均销售价格为每平方米2379元，同比增长3。8％。而上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的省市。此外，上海还以24。2％———全国平均增幅的6倍———的增长速度成为全国房价增长最快的地方。同年7月，国家发展和改革委员会、国家统计局再次发布调查报告，2004年二季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨10。4％，上海又以21。4％的涨幅继续一骑绝尘。
早在2003年底，不少人士就信誓旦旦地分析称上海房价的上涨空间已经十分有限，房产泡沫隐现。温州炒房客开始大面积撤离上海滩（关于这一事件在第三章将会详尽描述）向二、三线城市转移的传闻也甚嚣尘上，一时难辨真假，但随后的事实使之很快不攻自破。
虽然万元房已不再是新闻，甚至屡屡惊爆所谓的“天价楼”、“宇宙价”，然而无可争辩的中国经济最强劲“发动机”的优质概念、当仁不让的长三角都市圈的龙头地位、极具购买力的境内外成功人士的疯狂涌入等长期利好趋势，都为上海房价再创新高给出了清晰注脚。人的39℃高烧的比喻固然形象，但显然忽略了一个人和一座城市的本质差别：只要具备适当的外部条件，一座城市的经济增长并无既定的“拐点”，完全可能出现持续升温。同样是国家统计局的调查报告还透露，2004年二季度，全国35个大中城市土地交易价格同比平均上涨11。5％，上海涨幅达24。8％，高居前三甲。面对这些注定会使今后房产走势继续坚挺的数据，上海官员一再谦逊地表示，在未来几年，将努力把本地楼价涨幅“控制”在10％之内。
除了房价涨幅的致命诱惑外，炒房者必须充分考虑的因素还有，外来人口总量的相对不足，会导致越是低端城市二手房市场就越是相对委靡，缺乏充足的接盘能量，自己手中的房子如何变现将会麻烦不小，不小心成为“房东”终究是件很不爽的事儿。
这一切，精明的温州炒家再清楚不过了。当然，由于中国房产市场是如此庞大、混杂，部分温州炒房者必然四处寻找商机，这也符合温州人已有的商业秉性。但是，他们按照所谓的“炒房路线图”大规模、有组织、有预谋地进行梯度市场转移是不合逻辑的。至少，在我们已知的2003—2004年，这样的故事并未发生。
“炒房还是炒铺”之别
温州人炒房究竟炒了些什么？到目前为止，几乎极少有人认真地厘清过这个问题。尘土飞扬间，混沌不清反倒是极自然的事。
“炒房”概念有广义与狭义之分。广义的“炒房”至少包括普通住宅、高档别墅、产权式酒店、写字楼以及商铺。狭义的“炒房”一般仅指住宅（含别墅）。在本章节的论述中，与“炒商铺”概念相对应的“炒房”指的显然是“炒住宅”。
从我们所获知的多个城市的官方统计资料看，可以肯定的是，商铺是温州人炒房的最爱，在整个炒房总量中至少超过四成，其比例与各地普通购房者相比是十分惊人的。这一发现的重要性在于，温州炒房团之所以惹得天怒人怨、口诛笔伐，缘于其被普遍认为哄抬了房价。而各类房价中，真正敏感的是住宅价格，涉及最广泛的利益群体。商铺炒作虽然对一个城市的房产市场仍有一定的拉动作用，但并不直接撩拨住宅价格这根绷得最紧的社会神经。承认这一发现，将会使我们注视温州炒房团的目光多几分冷静与理性。
与那些腰间挂满22把、35把、50把甚至是72把钥匙，却难以考证的神秘炒房豪客相比，我们更愿意详细述说如下一位真实的温州“铺王”的故事。
根据《理财周刊》记者的追踪调查，47岁的黄爱国之所以被称为“铺王”，是因为他手里捏着整整1。6万平方米全产权或长期租赁权的上海商铺。1。6万平方米是个什么概念？差不多相当于一家中型百货商店，而且是在上海。
黄爱国与商铺的缘分是命里注定的。那一年，他出生在温州一间临街的“商铺”内。这“商铺”地处温州市鹿城区百里奚路，窄窄的，有3个楼面，共50来平方米，正面朝着街道，是祖辈的产业。当时，他家的门面并未辟作商铺，也很不起眼。1978年，黄爱国花 4000元从二弟手里买下了房屋的另二分之一所有权，真正意义上拥有了自己的“商铺”。“有了产业，心里才能踏实。”黄爱国说。
20世纪80年代，温州家庭作坊遍地开花，做生意的人越来越多，商铺也变得越发金贵。1988年，黄爱国瞅准时机，将三层楼街面房祖居转手出售，成交价竟达10。8万元，10年涨了13。5倍，黄爱国算是掂出了商铺沉甸甸的价值。就在那年前后，黄爱国干脆从市运动鞋厂辞了职，与朋友合伙以48万元的年租金租下共4000平方米的温州杏花楼1—6层，1楼开服装市场，2—6楼用作客房和办公，裙楼改建成桑拿房。生意竟是出奇的红火：年均纯收益70万元，年投资回报率达到了90％。然而，由于原始资本不足，当年黄爱国与房屋产权人仅签了5年租期。期限一到，产权人立即表示要想续租，房租得加价到80多万元/年。无奈之下，黄爱国只得放弃，两手空空的他品尝到了从未有过的酸楚。
1994年夏，黄爱国悄悄摸进上海，靠什么二次创业？他无数次地徜徉于被誉为中国第一商业街的南京路。如潮的人流、无与伦比的消费氛围令他兴奋不已：整个上海滩就是中国最大最火爆的大商铺，在这里，不做商铺无异于放弃财富！当年10月，黄爱国与合伙人以1。1元/平方米（建筑面积）的年租金向上海红双喜集团租下了斜土路上的8000多平方米商业用房，租期一签11年。在随后短短11天内，他们就将其中4000平方米的商铺用房以17元/平方米（使用面积）高价全部出租。真正是“商铺一开，黄金万两”。
2000年12月，黄爱国再度下单，从上海锦凯房地产开发公司手里一口气买断了6000平方米临街商铺的永久产权。他介绍说，挑高7米的底楼共2570平方米根据经营者需要可自由分隔成两层，而出售价仍以一层建筑面积计算，自然大受欢迎，2002年一转手起价已猛增到2。5万元/平方米。二楼则暂定出租，待兴市后再出售，捂热的商铺增值空间将更为可观。