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恒基造声势到16日星期天步入高潮，与新港城相连的八佰伴商场开张，睇客如潮。周一起，就有买家提前排队，等周二正式发售。
长实见势不妙，又出“新桥”（新招）——周一晚11时左右，就在排队候新港城发售的人龙前（已有180人漏夜排队），挂出一条醒目的长幅：
“海柏花园每尺仅售3275元起！”
这大概是同业竞争最可怕的情景——顶烂市。一时间，新港城排队的人龙缩了截，跑掉近20人。自然到天亮和当日，有买家加入，结果不尽如人意。据《二李决战马鞍山》一文报道：
“翌日，新港城248个单位开售，恒基只派出筹号（注：凭筹号可购单位五个）逾200，反应不及嘉湖的楼宇，首天只卖出七八成单位，较预期逊色。”
单位公开发售，本是黄牛党最猖獗之时，直接置业者休想得到筹号，会被黄牛党挤出圈外，真正的买家须从黄牛党手中购买二手，甚至三手、四手的筹号。
如此淡市，黄牛党叫苦不迭，内部认购的代理商怨声载道，李兆基更是有苦难言。记者采访李兆基，李氏尽可能扮出轻松状，表示不会再减价与海陌对撼：“我都平了许多啦，对面实际上还只是平几十蚊一只，只要楼盘艰险，买家就不会计较这几十蚊。”
李兆基总算沉住气，不再与超人顶烂市。几天后，249个单位好歹推了出去。人们联想起美丽华收购战，李兆基力挫超人，胜券在握。这次马鞍山比拼，长实虽未令恒基铩羽，也总算杀了一杀李兆基处处与超人争锋比肩的气焰。
地产经纪界人士认为，马鞍山一役，标志着李嘉诚在楼市游刃有余，风骚独领的大好光景，行将成为历史——这确实有些耸人听闻。
人们记得在1991年，李嘉诚为表示对香港前途的信心，向公众许诺：将在6年间，在香港投资400亿港元（注：不包括股票债务类的间接投资）。稳重的李嘉诚不会随便抛出这400亿，而是要寻找有利可图、切实可行的项目。
有人担忧，李嘉诚恐难兑现自己的诺言。
这种担忧，并非仅仅指楼市竞争激烈、货柜码头拓展失利，而是整个地产界后院失火。
第二十八章 地产群豪 称霸港九奈若何升斗小民节衣缩食，却难置下自己的蜗居物业。即便有买得起首期者，亦要受炒家二手、三手的盘剥。一时全港怨声载道，激起港府遏制楼市投机风。地产巨头接招还招，控制全港上市公司市值过半的地产商，谁能奈何？
“10年前，当香港楼市从20世纪80年代初房地产衰退中复苏，重新纳入又一轮升势之时，住宅楼宇每平方英尺（0。0929平方米）的平均售价不过是700～800港元，而与民生关系最为
密切的中小型住宅还不及这个价。而现在，豪华住宅每平方英尺的售价已超过13000港元，连远离市区的新市镇，楼价之高也令人望而生畏，普普通通一套住宅动辄要价数百万港元已司空见惯。拿一套建筑面积仅400平方英尺的小型住宅来说，目前售价约为240万港元。
“而一个刚刚毕业的大学生，月薪不过1。2万港元，为了构筑自己的‘小巢’，买下这种仅够建立‘二人世界’所需的小型住宅，除了要拿出首期72万港元的现款（按七成按揭）外，还要每月供款1。5万港元，才能在20年后还清全部楼款本息，成为真正的‘业主’。如果说，若干年前的楼价水平，年轻一代的‘无壳蜗牛’经过发愤努力，节衣缩食还可以承受的话，那么时至今日，即使不吃不喝，也很难填满供楼这个‘无底洞’了。”
上述文字，录自1994年8期《今日港澳》中的一文。翻阅香港报刊，这类望楼兴叹，戟指鞭挞的文字处处可见。1991年5月18日《华侨日报》的《炒楼狂潮害苦了真正的用家》，以一悭俭积蓄的市民置业梦的破灭，倾诉“无壳族”的哀怨。
香港置业难，租房亦难。香港是世界租金最贵地区之一。据1990年资料，香港写字楼租金平均水平居世界第4位，每平方米月租为83。2美元，次于东京、伦敦、苏黎世；商业铺位居世界第一，每平方米平均月租619美元（4828港元），其次是东京、伦敦、纽约。在香港黄金地段，每平方米商铺月租，动辄要1000美元以上。
到1994年5月，国际物业顾问仲量行宣布，香港写字楼租金已超逾东京。
香港租金昂贵，不仅本港人士苦不堪言，外商更是怨声载道。香港美国商会主席马畋指出：香港的高租金，使不少美商盈利微薄甚至无利可图，已到了不堪重负的地步。德国西门子集团总裁葛廷嘉，年前考察香港后向报界发表建议：“香港租金水平应在某一水平上停顿下来，否则不仅令一些海外企业望而却步，亦将影响外商在港公司的未来扩展计划。”
本港人士及外商群情怨怒，地产发展商与代理商首当其冲。本港地产公司有4000多家，其中上市公司百余家。信誉不佳的公司有500家之多，也许是它们名气太小，舆论批评的矛头多指向蓝筹股地产公司，连信誉极佳的长江实业亦不可幸免。
《东方日报》1991年5月26日《地产发展商赚钱知多少》一文：
“做牛做马为片瓦，有人穷一生精力，才可以自己拥有物业，楼价已占去家庭收入的7成，究竟地产发展商在建楼及卖楼之间，赚去我们多少血汗，难以统计。但从香港有数的富豪都是经营地产业务，上市公司之中，逾5成的市值均是地产建筑公司，可见做地产的赚钱能力。”
该文接下来以楼市盈利大户长江实业发展茶果岭丽港城为例，剖析并估算李超人在这个地产杰作中，将如何获取111亿惊人巨额利润。
在笔者的记忆中，曾看过这样一篇文章，文中以“一将功成万骨枯”为喻，来调整地产商的辉煌业绩是由置业租房市民的血汗堆砌而成的，击碎了民众对地产骄子的偶像崇拜。
曾几何时，以地产骄子为中坚的华资财团，打败了老牌英资。华资大显神威，华人扬眉吐气。然而，还是这些地产骄子，还是这些华人市民，地产商谋利盼楼（价）高，置业租房者盼市淡楼（价）低。
矛盾由来已久，进入20世纪90年代群情形成高潮，昔日的时代英雄成了众矢之的。在这方面，代理商所受的谴责，更是有过之而无不即。
香港至少有一百篇文章，谈到地产经纪界新贵，年仅30岁的罗北辉。他以1。4亿港元购得火灾后的重庆大厦首都酒楼商场，仅花0。2亿港元装修一番，易名为意德日广场，一年后以6。8亿元出手，净赚5亿港元。罗弱辉原为地产经纪行职员，几乎是白手起家，几年内炒房炒到10亿港元身价。地产代理商赚钱的总能量不及发展商，但牟取暴利的幅度，远远高于发展商。
那么发展商就是炒地炒楼的睇客吗？
许多文章指出，没有一家发展商不兼做炒家乃至大做炒家。也许是李超人名气太大，有人声称，李嘉诚累计数十亿港元的非正常性盈利，相当部分来自炒地炒楼。不过，与他全系的地产正常性盈利比，比例甚小，他的主要精力财力，放在地产发展上。
与用户关系最密切，也最为用户所憎恨的，莫过于住宅楼宇的代理商与黄牛党。
发展商的住宅单位销售分两种，一种是内部认购，认购者以代理商为主，其中的一部分是内部零卖给方方面面的关系户；另一种是公开发售，但置业者基本上买不到一手房，必须从黄牛党手上高价买二手房，乃至三手四手房。
一般楼宇开盘前几天，就有人通宵达旦排队，这之中有各路黄牛党，也有置业者。往往置业者眼看着苦熬了几夜就要开盘，便给搞事的黄牛党挤到爪哇国去。炒手有当场兜售筹号的，也有先买下首期，待价而沽的。
《东周刊》曾披露这样一件事情，长实推出海柏花园64个单位供公开发售，一对张氏夫妇排通宵第一个买，原以为头队可拣个海景单位，结果只是面向花园的单位。
1985年，金钟地铁上盖大型物业发售，求购者踊跃，黄牛党趁机作乱，演变成一场骚动。1986年，大埔海宝花园发售，发生轮候人殴斗，仇杀酿成命案事件。这之后，发展商自雇保安，或邀请警方维持秩序，黄牛党搞事仍频频发生，甚至出现三合会（黑社会组织）集团对
抗警方事件。
楼市投机活动声名狼藉，公众同仇敌忾，纷纷谴责炒手。也有人把批评的矛头指向发展商，认为发展商是炒手的黑后台，狼狈为奸。
此话自然偏激，不过发展商与炒手利益相关，这是事实。应该看到，大部分经纪公司为推动楼市的发展，起了良好的作用也基本遵守楼市游戏规则。它们牟取较厚的利润，同时也承担较大风险。
也许是这个原因，发展商总是处处为代理商说话，甚至偏袒无照黄牛党。商人皆为利——你若能认这个前提出发，就会对发展商在此事上的言行不感惊讶，自然也包括李嘉诚。
香港知名地产记者王康，在其有关地产楼市的系列文章中，几处涉及到李嘉诚，现笔录几段1994年间的只言片语：
“据市场人士表示，爱美高（注：主席为刘銮雄）是于1992年8月时，透过内部认购形式，向长实购入第二期（嘉湖山庄）赏湖居第4座单层数的半幢单位，估计达152个，而内部队购较公开发售价，一般便宜约5％（注：代理商看好的更是日后楼价上攀）。
“除爱美高外，嘉湖山庄第二期赏湖居第3座，是另一幢以内部认购方式转手的单位。
“上周初，该批为数296个单位的现货单位全幢（公开）推销……20楼以上的18层单位（注：全楼高38层，住户图靓景欢喜择高楼），买家一次认购3至4个单位才有（可）交易（注：只有炒家才会一次买几个单位）。
“嘉湖山庄内部认购猖獗，复式单位加80～100万，普通单位亦加几十万，一个单位未到用家手，已有几个人经过手，赚过几次钱，其中第一二手‘特权阶级’，自然赚得‘溶’……‘特权阶级’炒完嘉湖山庄，又去炒海怡半岛。
“但怎料，上周四，李超人一声令下，吩咐立即‘叫停’，说嘉湖内部认购做得太扬，过分了一点，海怡和下一个楼盘都要收敛（注：市场有关打击楼市，遏制内部认购的风声很紧）。长实嫡系人马可以内部认购，但只能转让给直系亲属。
“（海柏花园）示范单位挤得水泄不通，门口亦有地产代理（商）兜客，加10万，加15万出售内部认购单位，照人计算卖楼反应不会差。难怪好多人一向说李嘉诚最照顾炒家，近期多个楼盘中，炒家在此最赚到钱。”
笔者赴港考察，曾就王康披露的材料询问一位新闻同仁：“这是否属实？”该同仁道：“是事实，这种事在本港地产界习以为常，见怪不怪。与那些与公众对着干的地产商比，李嘉诚则算有分寸，有节制。”
步入20世纪90年代，公从舆论要求港府立法打击楼市投机的呼声愈发高涨。人们预计，条例出台，将为期不远。
众所周知，港英当局对强大的华资地产财团感到畏惧。十大地产上市公司（仅置地为英资），占香港股市总计市值的2成以上。实际上有不少大鱼漏网，如太古地产，后来归入太古公司成为综合股，不少从事他业的巨富，亦把重点放到地产上。据估计，香港过半的资产为地产商和兼做地产的富商控有。尤其是10大地产巨头，控制了同业地产股市值的五成以上。地产巨头实际上是松散的垄断性集团。
过去有句流传甚广的话：“控制香港的是港府、汇丰、马会、怡和。”从20世纪80年代后期起，有人这样说：“控制香港的是港府、汇丰、马会、地产商。”
港府对地产商垄断财富耿耿于怀。无独有偶，港府官员和亲英人士，能在众多的行业寻找到众多的“知音”。
一些财经界学者说：“由于各种因素，造成了财富分配的不公。香港经济是外向型经济，真正为本港赚来外汇，积累财富的主要是贸易、航运、工业等等。地产商在社会财富的再分配上，获利最大，并且大得离谱。
“世界上，没有哪个地方，像香港这样最富的阶级几乎全集中在地产界。过去香港也不是如此，大富豪分散在贸易、零售、航运、金融、地产、工业等行业。现在其他行业的富豪逐步在富豪榜上挤下去—除非他们抱住了地产。这种现象，实际上是香港经济衰退的前兆。”
香港杰出的建筑商陆孝佩，一生为地产商和业主建楼不知凡几，其中汇丰银行大厦就是他的杰作。他只知盖房，不知卖房，辛苦一辈子，积累的财富少得可怜，而与他拍档的地产商皆成大富。他晚年时，人们仍称赞他的建筑业绩，他说：“我是世上最�