土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提。一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。根据《城市房屋拆迁工作规程》第四条“城市房屋拆迁实行年度计划审批备案制度。市、县人民政府应当根据本地区经济社会发展的实际情况，依据城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门会同发展改革（计划）部门审批下达。”因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率、建筑密度、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出，包括小户型比例限制要求，也会在这个文件中明确体现。
但是呢，现实中这个想法只是一种理想。首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式非常盛行。受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
二 项目审查
同时，开发商还必须准备好拆迁计划和拆迁方案，以及具有存款业务能力的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明一起提交拆迁管理部门，由该管理部门审核通过。
根据《城市房屋拆迁管理条例》，“拆迁管理部门应当自收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”
拆迁管理部门应审查的内容主要包括：
（1）、《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定的必备材料是否齐全；
（2）、拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致；
（3）、拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善；
（4）、拆迁期限是否合理；
（5）、拆迁计划是否可行；
（6）、拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施；
（7）拆迁范围内房屋的产权、产籍是否明确，对不明确的是否有妥善的补偿安置方案（对产权、产籍不明确的，一般采取拍照、摄像并经过公证保留证据的方式进行拆迁补偿）；
（8）、拆迁补偿安置资金是否落实、到位；
（9）、安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量安全标准等。
三 发放拆迁许可证
如果说经审查后没有什么问题，那么根据《城市房屋拆迁工作规程》第七条“对于符合拆迁许可证核发条件的，房屋拆迁管理部门应当依法核发拆迁许可证。”但是，“对于补偿安置方案、补偿安置资金不落实的项目，房屋拆迁管理部门不得核发拆迁许可证。”
与此同时，根据《城市房屋拆迁工作规程》第七条“将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”和《城市房屋拆迁管理条例》第八条 “房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”
发布公告，这里面的猫腻很多。在很多地方的拆迁过程中，拆迁人或者不发布拆迁公告，或者拆迁范围不实，抑或者发布假公告，即拆迁管理部门还未发布，而拆迁人为了能赶工期等原因，而提前实施拆迁。笔者就曾看到一些拆迁人发布了假公告，但是他们所盖的不是政府部门应该有的红章，而是黑色的复印章。并且文中有非常激烈的言语，贴出两三天让一小部分人看到后，为避免法律责任，再悄悄地撕掉，然后嫁祸说是群众情绪激动自己撕掉的，并诡称文中绝无激烈言语。总而言之，这里面的花样很多，不一而足，大家只要认定一点，拆迁公告里应该载明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，公告的公章应该是政府印发的红章。最好是还能拍照存证。以备将来必要情况下打官司之用。
四 拆迁评估
在发放拆迁公告后，评估公司就可以到被拆迁的地区一户一户地进行拆迁评估了。也就是图中所说的分户评估。同样的，这个评估里面也是有很多问题的，有的评估公司和评估人员不具备评估的资格，因为各式各样的关系也被聘请来作拆迁评估；有些是评估方法的问题，明明应该用对被拆迁人有利的评估方法，但是评估人员却要使用对被拆迁人不利的评估方法：还有些拆迁评估报告的撰写根本不符合相关法规的规定。这些在后面都会有详细解除。
五 执行拆迁
分户评估结束后，评估公司出把拆迁评估结果交给拆迁人，拆迁人再所该结果交给被拆迁人，并且根据《城市房屋拆迁工作规程》第十二条“拆迁当事人应当按照《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商，……”。
如果双方对评估结果没有异议，或者有异议，但经过双方协商达成一致意见的，则双方依据上面同款的条文“……订定拆迁补偿安置协议。”金融机构就会依据双方签定的拆迁协议，解冻拆迁补偿安置金，拆迁人对被拆迁人进行相应的安置补偿。
对于达不成补偿安置协议的，根据《城市房屋拆迁工作规程》第十三条“对于达不成补偿安置协议的，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定进行裁决。
第十四条 当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。”
待行政裁决或者法院判决下来后，依法依规执行。
城乡规划
《礼记；中庸》：“凡事预则立，不预则废。”国家要发展就必须进行合理的规划。所谓城乡规划，从宏观的角度上看，是为了达到发展目标而进行生产力布局、产业发展方向、协调城乡空间布局间改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的政府行为：从微观的角度来说，则是为了核定的土地功能及土地使用强度。
长期以来，中国的城市建设由《城市规划法》规范，农村建设由《村庄和集镇规划建设管理条例》规范，行内称为“一法一条例”。同时，村镇条例属于行政法规，法律效力低于《城市规划法》。
一法一条例出台于十多年前，长期的城乡规划分治导致诸多制度性缺陷。中国的工业化和城市化急需一部统一的 《城乡规划法》来规范。由此，《中华人民共和国城乡规划法》也应运而生了。十届全国人大常委会第三十次会议28日表决通过了城乡规划法，自2008年1月1日起施行，现行城市规划法同时废止。从城市规划法到城乡规划法，一字之差，意义深远，我国正在打破建立在城乡二元结构上的规划管理制度，进入城乡一体规划时代。
城乡规划根据其规划对象，时间，内容等也分为不同的类型。 txt小说上传分享
规划的类型与具体内容
城乡规划根据其规划对象，时间，内容等分为不同的类型。
如果按照规划对象来分，根据《规划法》第二条，城乡规划包括“城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。”
按照时间分为“城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。”和“近期建设规划的规划期限为五年。”
总体规划纲要应当包括下列内容：
（一）市域城镇体系规划纲要，内容包括：提出市域城乡统筹发展战略；确定生态环境、土地和水资源、能源、自然和历史文化遗产保护等方面的综合目标和保护要求，提出空间管制原则；预测市域总人口及城镇化水平，确定各城镇人口规模、职能分工、空间布局方案和建设标准；原则确定市域交通发展策略。
（二）提出城市规划区范围。
（三）分析城市职能、提出城市性质和发展目标。
（四）提出禁建区、限建区、适建区范围。
（五）预测城市人口规模。
（六）研究中心城区空间增长边界，提出建设用地规模和建设用地范围；
（七）提出交通发展战略及主要对外交通设施布局原则。
（八）提出重大基础设施和公共服务设施的发展目标。
（九）提出建立综合防灾体系的原则和建设方针。
近期建设规划的内容应当包括：
（一）确定近期人口和建设用地规模，确定近期建设用地范围和布局。
（二）确定近期交通发展策略，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施布局；
（三）确定各项基础设施、公共服务和公益设施的建设规模和选址。
（四）确定近期居住用地安排和布局；
（五）确定历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区等的保护措施，城市河湖水系、绿化、环境等保护、整治和建设措施。
（六）确定控制和引导城市近期发展的原则和措施。
但是也有专家学者认为“总体规划期限统一规定为二十年的规定不妥”，“ 由于城乡具体情况不同，城市总体规划期限应长一点，乡镇可短一点。建议城市总体规划期限为五十年，因为城市一建起来，要改就比较难，而且损失巨大。乡镇建设目前正处于发展阶段，改动可能较大，定为二十年较好。”不过这种观点也有一定问题，因为根据《中华人民共和国城镇土地出让和转让暂行条例》第十二条规定居住用地使用权出让最高年限为七十年，那么就容易导致一套居住性用房在还没达到它使用极限之前便不得不面临拆除重建的痛苦。同时这也不符合《规划法》第四条“保持地方特色、民族特色和传统风貌”的立法精神。而在国外，就还有很多上百年的建筑物仍在使用中，很好地保留了当地的历史文化特色。
如果按照内容则分为“总体规划和详细规划”。
城市总体规划的强制性内容包括：
（一）城市规划区范围。
（二）市域内应当控制开发的地域。包括：基本农田保护区，风景名胜区，湿地、水源保护区等生态敏感区，地下矿产资源分布地区。
（三）城市建设用地。包括：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局。
（四）城市基础设施和公共服务设施。包括：城市干道系统网络、城市轨道交通网络、交通枢纽布局；城市水源地及其保护区范围和其他重大市政基础设施；文化、教育、卫生、体育等方面主要公共服务设施的布局。
（五）城市历史文化遗产保护。包括：历史文化保护的具体控制指标和规定；历史文化街区、历史建筑、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线。
（六）生态环境保护与建设目标，污染控制与治理措施。
（七）城市防灾工程。包括：城市防洪标准、防洪堤走向；城市抗震与消防疏散通道；城市人防设施布局；地质灾害防护规定。
乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。
详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是按城市总体规划要求，对城市局部地区近期需要建设的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿化、城市人防工程和其它公共设施作出具体布置的规划。目的主要在于选定技术经济指标，提出建筑艺术处理要求，确定各项用地的控制性座标和标高等，为城市�
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