潜伏在房产中介--揭秘二手房交易内幕- 第2部分

　　如此一来，对购房者来说必须具备两方面的能力。

第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（5）
第一，要有首付的能力。

　　首付款，是指办理贷款业务前购房者需要交纳的那部分资金。之所以有首付款这样的规定，是为了降低银行的贷款风险，维护资金稳定。通常情况下，国家规定买房的首付款是百分之三十。

　　而在实际操作中，不同的人不同的物业，银行要求首付的比例是不一样的。比如在吴峰的案例中，因为房子是1998年建造的，房龄已有十几年，银行为了减小风险，要求购房者提高首付款到四成，这样无形中就增加了很大一笔钱，令吴峰措手不及，这也是他最后放弃买房的一个原因。

　　比如在2010年四月份新政中规定，首次置业者最低首付比例是三成，购买第二套则需四成，同时银行还会根据置业者的年龄以及物业的具体情况作出评估。

　　也就是说，首付款的数额是不稳定的，这就特别需要买房者将这些变化估算在心里，首付款准备越充分越好，否则已经定下房子才发现款子不够，为时已晚。

　　第二，要有还款的能力。

　　众所周知，欠债还钱，所谓房奴，就是指买房贷款之后，穷其精力还银行欠款的人。

　　有些人会拿目前的收入来衡量每月还银行的贷款。这是目光短浅的，正确的做法是你最好还有一部分固定资金放在那里，至少能维持一段时间的还款，这样生活才会从容不迫，不至于被房贷逼得狼狈不堪。

　　这是因为，银行欠款是固定的，每月都必须要还，而人的收入却无法保证的。这就像一家人吃饭，需要有库存的粮食，而不能只倚靠每天从土里获得的收成来维持生计。因天有不测风云，无法预知的灾害随时都可能让庄稼变得颗粒无收。

　　在工作的人更是如此。失业，降薪，生意亏损，等等，都可能导致暂时没有收入，而在生活中，随时都可能冒出需要用钱的地方，真到那时，可谓“屋漏偏逢连夜雨”，必然陷入非常窘迫的境地。

　　因此，买房的时候，不能够只想到把所有钱都放在房子上，房子不是一切，还有许多更重要的地方需要用到钱。

　　留有余地，才能经得起考验。

　　3，买房不是一个人的事，要赢得家人的支持

　　说买房是个大事情，不仅涉及金额巨大，同时它关系到家里每一个人的切身利益。

　　因为买房子是为了让家人居住，这就需要得到他们的同意，进而得到全家人的支持。无论是对妻子，父母甚至懂事的孩子，都应该让他们知道你的想法。只有在家里取得一致意见时，买房才会变得顺利，即便出现意外，也会有全家人共同承担。所谓同舟共济，总比独自面对的力量强大。

　　从所举案例中可以看出，吴峰买房遇到的问题看似因为首付款不足而放弃定金，其根本原因则是他在买房前没有好好与父母沟通，在没有得到父母承诺的情况下匆忙下单，结果铸成大错。

　　在吴峰的想象里，父母支持自己买房是天经地义的事情，所以在准备买房的初始，他已经决定要向父母拿一部分钱作为首付。而父亲其实有自己的想法，他只有一个独子，自己在株洲有房子，加之保守的观念，觉得儿子应该留在老家发展。

　　如果吴峰事先与父亲有过这方面的沟通，就会明白向父亲借钱这条路不可取。这样一来，他要么暂时放弃买房的想法，要么必须在其他地方凑钱，总之一定会等到准备充分之后才动手，便不会出现后面丢掉定金的事情。

　　那么，即使自己有足够的能力买房，也应该照顾到家人的想法。因为家人，总是跟自己站在一起的。

　　当然，如果你买房是考虑投资又当别论。这时候，只需考虑利益即可，此时，赚钱才是唯一目的。

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（1）
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？

　　
　　什么时间出手买房？这是购房者最为头疼的问题，许多刚需们又恰恰是在这个方面没把握好，错失了绝佳的买房机会。

　　那么，到底有没有最佳买房时间？或者说应该选择在卖方市场出手还是买方市场出手？

　　答案是无解。

　　这就像最好的操盘手也不能肯定地告诉股民哪支股票保证赚钱一样。世事无绝对，市场更是变幻莫测。

　　对任何一种事物的看法都会有两种声音出现，而对于房价是涨还是跌的争论从未停止过。比如在房地产界最具代表性的两个人物，任志强和牛刀，前者一直鼓吹房价上涨，觉得房价上涨具备一切市场规律，并没有泡沫，而后者坚定地认为房价将下跌，房地产泡沫必将破裂。

　　可以说，他们的观点都很正确，同时，他们的观点又都错了。

　　这是因为，他们都是站在自己的立场看房价，从对立的立场看到的必然是相反的结果。

　　案例二：

　　2008年秋天，吕小姐准备跟认识两年的小刘结婚，结婚前，最需要准备的就是买一套婚房在杭州定居下来。双方父母都非常赞同，愿意各拿出一部分钱支持，对于吕小姐来说，买房的钱已经准备足够。

　　世人皆知，08年受金融危机的影响，房地产市场颇为冷清，绝大部分购房者在等待观望，全国许多地方的房价都有下降的趋势，开发商打折促销楼盘的攻势一波接着一波。

　　但是在杭州，房价一直处于比较平稳的状态，既不上涨，但也没有明显的下滑。当时在滨江区，房子均价在1万左右，市场上卖得比较好的一百平左右的小户型价格稍高，在万左右。

　　10月份，吕小姐找到中介公司看了几套两房的户型，报价都在万左右，她觉得这个价格还是偏高，而且当时市场太冷清，成交量很少，她想等等看有没有性价比更好的房子出来。

　　这样过了两个月，12月份一家中介公司的业务员联系到吕小姐，说有一套单价九千左右的两房出来。业务员说这套房出来不久，已经有很多客户来看，估计很就会被卖掉。

　　吕小姐得到信息，当天去看了房，觉得房子也还不错，价格比之前面看的几套便宜了不少，当时她就想定下来。

　　她给未婚夫小刘打了个电话征求意见。

　　小刘在一家IT公司上班，收入不错，生活时尚，平常也喜欢上网看各种新闻，到论坛溜达。自从准备买房之后，也开始留意到关于房地产楼市的新闻。他注意到

　　在论坛里，许多人都认为房价必然下跌，房地产已经堆积起来的巨大泡沫必将随着金融危机而破灭。

　　这样的想法渐渐渗透到小刘心里，他认为买房不必着急，再等等，房价也许就会跌下来了，现在买岂不是吃很大亏。而且当时的市场确实表现出这样的势头，成交量连连下滑，各种媒体一片下跌之声。房价大降，似乎已经是必然的结果。

　　小刘把这些道理说给吕小姐听，叮嘱她千万不要在这种时候定下来。　txt小说上传分享

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（2）
吕小姐听从了建议，这套因房东急需用钱而低价出手的房子很快被另一个客户买走。时间翻过了2008年，09年开春之后，房地产市场并没有多大起色，许多客户更加坚信房价必降，甚至有人预计房价会降下一半，等到这时候再去买房，就可以省掉一半开支。

　　果然，开年之后，许多新开楼盘再一次大力打折促销，市场却依然低迷。但是二手房的价格，因为种种原因，或者一部分资金缺乏的炒房客经过长时间的困难期之后，已然渡过难关，反而没有了急于出手的念头。二手房价格依然坚挺。

　　这个时候，所有刚需都在等待，等待房价暴跌的到来。而恰恰也是在这个时候，新一轮的暴涨正在酝酿当中。三月份前后，随着国家各种优惠政策相继出台并得以实施，压抑了一年多的刚性需求逐渐释放出来，炒房团也蠢蠢欲动重新杀回楼市，看房客户越来越多，房价也随着市场的复苏再次上涨。

　　吕小姐此时有些着急，但是曾经失去过买到便宜房子的心态促使她决定继续等待，她想只要有当初九千左右的房子出来，自己马上可以下单。她把自己的买房标准告诉给中介的经纪人，得到的回答是，房子均价都在万以上了，九千左右的房子，已绝不可能找到。

　　怀着患得患失的心理，加之中间不断有舆论左右——诸如“这只是小阳春的回光返照，房价难以持续上扬”等等评论，吕小姐一边看房，一边犹豫不决，最终也没有下单，直到8月份房价涨到万左右，她手里准备的资金已经无法承受房款时，便放弃了买房的念头。

　　吕小姐买房的经历，在08…09年非常普遍，比较具有代表性，他们因为市场冷淡而选择观望，因为对未来的房价走势不明朗而选择等待。

　　无可厚非，每个人都是追逐利益的，如果看到房价有下跌可能，不选择观望才不正常。问题就出在这里，市场冷淡之时，房价真的会下跌吗？市场好的时候，房价涨到何时才会停止？

　　如果能看清市场，相信每个人都可以掌握买房时机，准确出手。而事实却令人很沮丧，因为没有人知道标准答案。

　　案例中，吕小姐本有两次机会买到房子。第一次，她看中那套单价九千左右的房源，因为听从男朋友的建议而放弃，第二次是在09年的开始阶段，明知市场已经复苏，仍期望能找到九千左右的房子，而不甘心接受已经涨到单价万的价格，最后任由房价翻了一番，从年初的一万左右涨到年底的两万左右。

　　其实很多客户都有这样的心里：曾经有机会买到好房，失去之后，总会拿前面的作比较，这样的心态令他们在买房的过程中一错再错。　。　想看书来

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？
1，意愿很好，但不代表现实

　　
　　
　　我们发现，无论是在市场好的时候，还是市场冷淡的时候，都有客户存在观望心理。

　　
　　为什么客户会有观望的心理？

　　
　　理由只有一个，就是对未来房价的走势看不明朗。这样说还不准确，应该是在他们心里，都存有房价下跌的意愿。因为只有房价下跌，他们的观望和等待才能获得实际的利益。

　　
　　前面提到过，因为买房涉及金额巨大，随之带来的则是，如果房价下跌，甚至暴跌，能省到的钱也就越多。这么巨大的利益，就难怪有那么多人甘愿冒险等待。

　　
　　事实证明，在近十年的房地产市场，抛开08年金融危机时房价略有下跌之外，其余时间或涨或平稳，房价已经是十年前的十倍。许许多多曾经观望和等待过的人们，最后几乎都是以更高的价格买了房子，或者已经无力承受房价而放弃了买房。此是题外话。

　　
　　固然每个人都有理想，并为着这个理想设定自己的人生轨迹。一个人没有钱的时候，他会把赚钱买房作为理想，当某人已经有足够的钱买房时，他希望房价下跌，这就不再是理想，而只是个人的一种意愿。

　　
　　理想更多的是在精神层面上，能不能实现，都不会影响到现实生活。意愿则是，在本来可以立即实现目标的情况下希望变得更好，从而选择了另一种途径，结果会有两种，更好，或者变得更坏。

　　
　　在买房的问题上，许多人把意愿和理想混为一谈，希望房价下跌只是人们的意愿而非理想。因为当你考虑买房时，必然已经准备好买房的资金，但这时你产生了房价可能下跌的意愿，如此一来，你同时也必须承担房价上涨的风险。

　　
　　在任何事物上，人们的意愿总是好的，而现实却有正反两面，好的和坏的。其实这就像赌博，每个赌徒的意愿都是赢钱，结果往往是有赢有输。

　　
　　所以客户抱着观望的心态买房，也是赌博的一种表现。

　　
　　2，市场的好与坏，具有很大的欺骗性

　　
　　
　　市场总是这样，有好的时候，也有不好的时候。

　　
　　对于一般产品来说，价格通常都会相对稳定，起伏不大，供需关系是维持市场平衡的重要参照物，也是价格的决定因素。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　
　　而相对于房地产，在中国是比较特殊的一个商品，它的市场化也只是起步阶段，还很不成熟，也没有建立起比较完善的体制和法制，因此，房地产市场的变化是很不规则，也是难以预期的。

　　这就对购房者提出了一个难题：面对琳琅满目的楼盘，面对时